Legislação Imobiliária

Legislação · Atualizado junho 2026

O que está mudando no mercado imobiliário

Três frentes regulatórias estão transformando as regras do jogo para quem investe em imóveis no Brasil. Entenda cada mudança, quando ela entra em vigor e o que isso significa na prática para o investidor imobiliário.

Resumo do período 2023–2033

Mudanças legislativas e decisões relevantes

2033

Conclusão da transição tributária (IBS/CBS)

2/3

Quórum mínimo para liberar short stay em condomínio (STJ, 2026)

2027

→ 2033

Em transição

Transição plena para IBS e CBS

Substituição definitiva de PIS, Cofins, ICMS e ISS

Tributário ▼

Cronograma

2027: CBS em plena vigência. Os tributos federais antigos (PIS e Cofins) são extintos.

2029–2032: redução gradual das alíquotas de ICMS e ISS à medida que o IBS entra em cena.

2033: extinção definitiva de ICMS e ISS. O sistema tributário brasileiro opera integralmente com IBS + CBS.

Créditos tributários: o novo sistema prevê créditos de IBS/CBS sobre insumos de construção e serviços contratados, o que pode reduzir o custo efetivo para incorporadoras e gestoras organizadas como PJ.

Para o investidor

Empreendimentos em construção hoje serão entregues durante a transição. Acompanhe as atualizações tributárias a cada ano — o regime que vale na entrega das chaves pode ser diferente do que está em vigor hoje. A transparência do IBS/CBS (alíquota visível no preço) deve facilitar comparações futuras.

2026

Maio

Vigente

STJ: short stay em condomínio exige aprovação de 2/3 dos condôminos

2ª Seção do STJ — julgamento 7 mai 2026 (REsp repetitivo)

Jurisprudência ▼

O que foi decidido

Regra de ouro invertida: antes da decisão, prevalecia "o que a convenção não proíbe é permitido". Agora vale o contrário — o que não está expressamente autorizado é proibido.

Quórum qualificado: para liberar o uso do imóvel como short stay em condomínio residencial, é necessária aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos em assembleia — mesmo que a convenção seja omissa.

Alcance: decisão de recurso repetitivo, o que significa que vincula todos os tribunais do país. Condomínios com destinação mista (residencial + comercial) podem ter tratamento diferente.

PL 4/2025 em tramitação: projeto de lei no Senado pretende incorporar esse entendimento ao Código Civil, cristalizando a regra na legislação.

Para o investidor

Este é o impacto mais imediato. Antes de comprar ou financiar um imóvel para short stay, verifique se a convenção do condomínio autoriza expressamente a atividade, ou se a assembleia já aprovou com 2/3. Imóveis em empreendimentos projetados especificamente para short stay (com convenção já redigida nesse sentido) são mais seguros juridicamente.

2026

Janeiro

Vigente

Início efetivo da transição tributária

Lei Complementar 227/2026 — vigente 13 jan 2026

Tributário ▼

O que muda

Complementa a LC 214/2025 com normas operacionais de integração entre os dois sistemas tributários durante a convivência.

CBS começa a ser cobrada em 2026 em alíquota reduzida, com plena aplicação em 2027. O IBS tem transição mais longa, com vigência plena apenas em 2033.

Empreendimentos em ciclo longo são os mais afetados: um imóvel lançado em 2025 e entregue em 2029 passará por diferentes regimes tributários durante a obra e operação.

Para o investidor

O duplo sistema (antigo + novo) coexiste até 2033. Incorporadoras e gestoras podem ter dificuldade em precificar exatamente os custos tributários de empreendimentos futuros. Peça projeções tributárias atualizadas antes de assinar qualquer contrato a partir de 2026.

2025

Janeiro

Em transição

Short stay vira serviço de hospedagem para fins tributários

Lei Complementar 214/2025 — regulamenta a EC 132/2023

Tributário ▼

O que muda

Nova classificação: contratos de aluguel com prazo inferior a 90 dias passam a ser tratados como serviço de hospedagem, equiparado a hotel ou pousada — e não mais como locação residencial.

Incidência de IBS + CBS: como serviço, o short stay está sujeito aos novos tributos sobre consumo. Com a redução de 40% prevista para o setor, a alíquota efetiva combinada gira em torno de 8,4% da receita bruta.

Quem é contribuinte: pessoa física só se torna contribuinte do IBS/CBS se tiver mais de 3 imóveis para locação OU renda anual de aluguel acima de R$ 240.000. Abaixo disso, segue no regime anterior.

Imposto total pode chegar a 36–44%: para quem é contribuinte e paga também IR (até 27,5% no carnê-leão), a soma pode atingir esse patamar sobre a receita bruta.

Para o investidor

A maioria dos pequenos investidores (1 ou 2 unidades, renda abaixo de R$ 240k/ano) não é afetada diretamente pelo IBS/CBS. Mas portfólios maiores ou operações via PJ precisam revisar o modelo tributário. Em todos os casos, a gestora do imóvel (que opera como empresa) passa a repassar IBS/CBS nos custos — o que pode impactar o repasse líquido ao investidor.

2023

Dezembro

Em transição

Emenda Constitucional da Reforma Tributária

EC 132/2023 — promulgada 20 dez 2023

Tributário ▼

O que muda

ITCMD obrigatoriamente progressivo: todos os estados devem adotar alíquotas progressivas (quanto maior o patrimônio transmitido, maior a alíquota). O teto continua sendo 8%. São Paulo, por exemplo, passou de 4% fixo para uma tabela de 2% a 8%.

ITBI sobre valor de mercado: o imposto de transmissão passa a incidir sobre o valor de mercado atual do imóvel, e não mais sobre valores históricos ou declarados — o que pode encarecer as transações.

Criação do IBS e CBS: os antigos tributos PIS, Cofins, ICMS e ISS serão substituídos por dois novos: IBS (estadual/municipal) e CBS (federal). A transição ocorre de 2026 a 2033.

Para o investidor

O ITCMD progressivo eleva o custo de transferência por herança ou doação de imóveis de alto valor — relevante para planejamento sucessório. O ITBI sobre valor de mercado pode aumentar o custo de aquisição. A transição IBS/CBS impacta o modelo de tributação da renda de locação, especialmente a de curta temporada (ver 2025).

2023

Outubro

Vigente

Marco Legal das Garantias

Lei 14.711/2023 — em vigor desde 31 out 2023

Garantias e crédito ▼

O que muda

Alienação fiduciária em série: o mesmo imóvel pode ser dado como garantia em mais de um contrato de crédito simultaneamente. A segunda garantia só se torna efetiva após quitação da primeira.

Execução extrajudicial mais rápida: credor notifica o devedor com prazo de 15 dias para purgar a mora; 60 dias após a anotação no registro, realiza o 1º leilão; se necessário, 2º leilão em até 15 dias. Tudo sem precisar de ação judicial.

Hipoteca extrajudicial: a execução da hipoteca — antes obrigatoriamente judicial — passou a poder ser feita extrajudicialmente, tornando-a mais ágil e barata.

Agente de garantias (art. 853-A do CC): nova figura contratual que centraliza a gestão de garantias em operações de crédito complexas com múltiplos credores.

Para o investidor

Crédito imobiliário deve ficar mais barato e mais acessível, pois os bancos têm menor risco de inadimplência. A execução extrajudicial reduz o custo de recuperação de crédito, o que pode se traduzir em spreads menores e aprovações mais ágeis para financiamento de imóveis de investimento.